Divorce : comment vendre le logement familial en cas de désaccord ?
Publié le :
02/01/2026
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Pendant ou après la procédure de divorce, il se peut que les ex-époux ne parviennent pas à se mettre d’accord quant à la vente du logement familial.
Pendant la procédure de divorce, le logement familial dispose d’un statut très protecteur rendant impossible la vente sans l’accord des deux époux.
Si le logement familial n’est toujours pas vendu après le prononcé du divorce, cette période transitoire implique que les époux conservent des droits concurrents sur le bien. La situation peut durer plusieurs mois, voire années, notamment si le bien immobilier constitue l’actif principal du patrimoine.
Si aucune solution n’est trouvée à l’amiable ou via la médiation, des voies de recours judiciaires peuvent être sollicitées.
Pendant la procédure de divorce : la protection d’ordre public du logement familial
Le logement familial est soumis à une protection d’ordre public mentionnée à l’article 215 alinéa 3 du Code civil. On ne peut y déroger, même conventionnellement.
Aucun époux ne peut vendre seul le logement familial. L’accord des deux époux est exigé. Peu importe qu’il s’agisse d’un bien propre, d’un bien commun (communauté d’acquêts) ou d’un bien personnel (séparation de biens).
Cette règle s’applique durant toute la procédure, même après les mesures provisoires en divorce judiciaire.
En cas de manquement à cette obligation, l’époux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous (article 215 alinéa 3 du Code civil).
Une exception existe à ce principe, posée à l’article 217 du Code civil. Un époux pourra être autorisé à vendre le logement familial sans l’accord de l’autre conjoint si celui-ci est hors d’état de manifester sa volonté et si le refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille. L’époux qui souhaite vendre pourra saisir le Tribunal judiciaire par le biais d’une requête aux fins d’être autorisé à vendre seul ledit bien.
Après le prononcé du divorce : comment sortir de l’indivision ?
Une fois le divorce prononcé, les époux disposent de droits indivis sur le logement familial qui n’a pu être vendu.
Si l’un des indivisaires refuse de donner son consentement à la vente du bien indivis, l’autre indivisaire peut saisir le Tribunal judiciaire compétent afin de demander une autorisation judiciaire (article 815-5 du Code civil). Cette autorisation sera accordée si le refus met en péril l’intérêt commun. La vente doit être justifiée par un intérêt légitime (remboursement de dettes, éviter la dépréciation du bien…). Si l’appréciation souveraine du juge conclut que l’intérêt commun est mis en péril, il pourra autoriser la vente par licitation ou adjudication judiciaire (vente aux enchères).
La procédure de partage judiciaire peut également être invoquée. Elle est régie par les articles 1359 à 1378 du Code de procédure civile. Elle permet de mettre fin à l’indivision en prononçant le partage ou la licitation du bien. L’assignation doit être motivée à peine d’irrecevabilité (preuve de l’échec du partage amiable). Le jugement qui ordonne le partage ou la licitation peut désigner un notaire liquidateur et un juge commis chargés des opérations de liquidation et de partage. S’il y a désaccord sur l’état liquidatif, le notaire va dresser un procès-verbal transmis au juge commis, puis le tribunal tranche les points litigieux et homologue éventuellement l’état liquidatif.
La fiscalité du partage
Le partage des biens est soumis à un droit de partage de 1,10% dans le cadre d’un divorce. Des émoluments proportionnels en fonction de la valeur des biens partagés seront à régler si un notaire est intervenu pour établir les opérations de partage.
Dans le cadre de la licitation, il convient de prévoir des droits d’enregistrement de l’ordre de 5,81%.
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