Arrêt du 3 septembre 2026 : le cahier des charges est inopposable à la commune

L’annulation de la vente d’un espace commun rétrocédé à une commune ne peut être obtenue sur le fondement du cahier des charges du lotissement. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation affirme que la commune bénéficiaire du transfert de la totalité des voies et espaces communs n’acquiert pas la qualité de coloti. Les obligations contractuelles applicables entre les propriétaires du lotissement lui sont, dès lors, inopposables.

Le déclassement autorise-t-il la commune à vendre l’ancien espace vert ?

Le terrain concerné, initialement affecté à un espace vert et supportant des ouvrages collectifs, avait été incorporé au domaine public communal. Il relevait ainsi du régime de la domanialité publique défini notamment par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.

Après avoir constaté sa désaffectation, la commune avait prononcé son déclassement par plusieurs délibérations, lesquelles n’avaient fait l’objet d’aucun recours. Le bien ayant intégré son domaine privé, elle avait ensuite pu le céder à une SCI. Cette dernière y avait construit un immeuble.

Des propriétaires du lotissement sollicitaient l’annulation de cette vente. Ils soutenaient que l’affectation du terrain en espace vert, prévue par le cahier des charges du lotissement, devait continuer à s’imposer à la commune.

La rétrocession des espaces communs confère-t-elle la qualité de coloti ?

La Cour de cassation rappelle que le cahier des charges régit principalement les droits et obligations des propriétaires colotis ainsi que les modalités de gestion des parties communes. Son opposabilité demeure donc attachée aux rapports contractuels internes au lotissement.

Or, en application des articles R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l’urbanisme, le transfert à une commune de la totalité des voies et espaces communs ne rend pas celle-ci propriétaire d’un lot. La commune n’acquiert donc pas la qualité de coloti.

La rétrocession fait ainsi sortir les espaces transférés du cadre contractuel propre au lotissement. Les colotis ne pouvaient opposer à la commune l’affectation stipulée dans le cahier des charges afin de remettre en cause la vente du terrain déclassé. La Cour de cassation rejette en conséquence le pourvoi.