Le syndicat reste responsable malgré l’entretien confié à un copropriétaire

En copropriété, une partie commune peut être affectée à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. Cette jouissance privative autorise le règlement de copropriété à lui imputer certaines dépenses, sans transformer pour autant l’espace concerné en partie privative. La Cour de cassation a précisé, le 17 septembre 2026, les conséquences de cette distinction sur la responsabilité du syndicat.

Le règlement peut-il confier l’entretien d’une partie commune à un copropriétaire ?

Un locataire commercial avait subi des infiltrations provenant d’une toiture-terrasse située au-dessus de son local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive attachée à un autre lot. Or, le règlement de copropriété prévoyait que les propriétaires bénéficiant d’un tel usage devaient supporter les frais d’entretien et de réparation correspondants.

Après avoir relevé que les infiltrations résultaient de la défectuosité du complexe d’étanchéité, la cour d’appel avait écarté la demande indemnitaire formée contre le syndicat. Elle s’était appuyée sur la clause transférant la charge des travaux au copropriétaire bénéficiaire.

La Cour de cassation ne conteste pas la validité de cette organisation. Le règlement peut effectivement imposer au copropriétaire concerné l’entretien d’une partie commune dont il a seul la jouissance. Cette obligation financière ne modifie cependant pas la qualification juridique du bien, qui demeure commun.

Le syndicat peut-il écarter sa responsabilité grâce à cette clause ?

La Cour de cassation répond par la négative et censure l’arrêt d’appel sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Cette responsabilité du syndicat des copropriétaires étant d’ordre public, aucune stipulation du règlement ne peut la supprimer. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, même si l’entretien de la partie commune a été confié à un copropriétaire déterminé.

La clause règle uniquement la répartition interne des charges. Après avoir indemnisé la victime, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien, lorsque les conditions de sa responsabilité sont réunies.