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Donation en nue-propriété : comment optimiser la transmission du patrimoine ?

Donation en nue-propriété : comment optimiser la transmission du patrimoine ?

Publié le : 13/06/2025 13 juin juin 06 2025
Articles de l'Étude

Transmettre son patrimoine tout en conservant un droit d’usage du bien : c’est ce que permet la donation en nue-propriété. Ce mécanisme souvent méconnu offre de réels avantages fiscaux et patrimoniaux. En effet, en anticipant la transmission, cette opération permet d’alléger les droits de donation tout en assurant une gestion progressive et sereine du patrimoine.

 

Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?



Le droit de propriété détenue par une personne sur un bien est constitué par la réunion de trois attributs :
 
  • L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
  • Le fructus : le droit de percevoir les fruits (ressources) du bien ;
  • L’abusus : le droit de disposer du bien (vendre, céder le bien).

De facto, la donation en nue-propriété, également appelée « donation avec réserve d’usufruit », consiste à démembrer la pleine propriété du bien donné entre :
 
  • L’usufruitier, détenteur de l’usus et du fructus ;
  • Le nu-propriétaire, disposant de l’abusus.

Ce dispositif, effectué auprès d’un notaire, peut s’appliquer à la fois pour les biens immobiliers, professionnels, mais aussi pour un portefeuille financier.

Par cette opération, le donateur cède la nue-propriété au donataire tout en conservant l’usufruit, dont il peut librement jouir jusqu’à son décès. Cet acte est dit irrévocable, car le donateur ne peut revenir sur sa décision et récupérer la pleine propriété du bien transmis une fois la donation réalisée.

 

Quels sont ses avantages ?



La donation en nue-propriété présente plusieurs avantages pour les parties concernées. Tout d’abord, le donateur peut continuer à vivre dans le bien transmis, ou en percevoir les revenus (dans le cas où le bien serait mis en location).

De plus, ce mécanisme présente un avantage fiscal significatif, car les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété. La valeur de l’usufruit est alors fixée en fonction de l’âge de l’usufruitier comme suit :
 
Âge de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 20 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Plus de 91 ans 10 % 90 %


En plus de bénéficier d’un abattement calculé sur le lien de parenté entre le donateur et le donataire, renouvelable tous les 15 ans, cette libéralité présente d’autres avantages. En effet, le donateur peut prendre en charge les éventuels frais de donation sans faire l’objet d’une imposition supplémentaire. Enfin, le bien objet de la donation ne fait pas l’objet de frais d’actes dans le cadre de la succession.
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